Et salg af F.C. København er også et spørgsmål om Parkens fremtid

Parken Sport & Entertainment har åbnet for et helt eller delvist salg af F.C. København. Samtidig undersøger selskabet muligheden for at sælge Parken Ejendomme, der ejer stadionet og de tilhørende kontortårne. De to aktiviteter behøver ikke blive solgt til den samme køber.

Det rejser et helt centralt spørgsmål:

Giver det overhovedet mening at købe F.C. København uden også at købe Parken?

Det korte svar er ja. Det kan det godt.

Men det lange svar er, at en ny ejer dermed risikerer at købe Danmarks største fodboldklub uden selv at have kontrol over klubbens vigtigste fysiske ramme.

Dette indlæg kan frit bruges af andre medier så længe der linkes og krediteres

Klubben og stadionet kan skilles ad

En køber af F.C. København kan få en langvarig aftale om at spille i Parken. Et salg af klubben kan eksempelvis betinges af en lejeaftale, som fastlægger:

• hvor længe FCK kan benytte stadionet
• hvad klubben skal betale i leje
• hvordan kampdage, koncerter og andre arrangementer fordeles
• hvem der betaler for vedligeholdelse og modernisering
• hvordan indtægter fra hospitality, sponsorområder, mad og drikke fordeles
• hvilke muligheder FCK har for at udvikle tribuner og faciliteter

En sådan model kan umiddelbart være attraktiv for en ny ejer. Købsprisen bliver lavere, og ejeren kan bruge mere kapital på spillertrup, talentudvikling og den sportslige organisation. Samtidig ligger en del af ejendomsrisikoen hos stadionets ejer.

Udfordringen er, at selv den bedste kontrakt kan blive udfordret af virkeligheden. Behovene ændrer sig, stadionet bliver ældre, og parterne kan få forskellige interesser.

Ejeren af stadionet vil optimere sin ejendomsforretning. Ejeren af FCK vil optimere klubbens sportslige og kommercielle muligheder. De to hensyn vil ofte være sammenfaldende, men ikke altid.

Derfor er det som udgangspunkt bedre at være herre i eget hus.

Kontrol har stor værdi

Et stadion er ikke blot en bane med fire tribuner. Det er en afgørende del af en moderne fodboldklubs forretningsmodel.

Hvis man ejer sit stadion, kan man i langt højere grad selv bestemme:

• hvordan sponsor- og hospitalityområder indrettes
• hvor mange kommercielle pladser der skal være
• hvordan fansenes kampdagsoplevelse udvikles
• hvilke restauranter, butikker og aktiviteter der etableres
• hvordan stadionet bruges på dage uden fodbold
• hvilke investeringer der skal gennemføres og hvornår

Netop derfor vil en køber med store ambitioner formentlig være interesseret i både klubben og stadionet.

Men Parken kommer med en væsentlig udfordring.

Hjemfaldspligten ændrer regnestykket

Parken er omfattet af en hjemfaldspligt, som betyder, at ejendommen efter de nuværende vilkår skal overgå til Københavns Kommune i 2060.

Borgerrepræsentationen besluttede i 2024 at give ejere af erhvervsejendomme mulighed for at forlænge hjemfaldspligten med op til 70 år. For Parkens vedkommende blev muligheden for en forlængelse til 2090 fremhævet, men det vil koste et betydeligt beløb.

Det er afgørende for enhver potentiel køber.

Et stadion kræver løbende investeringer, og store moderniseringer skal kunne afskrives over mange år. Jo tættere man kommer på 2060, desto vanskeligere bliver det at forsvare milliardinvesteringer, hvis der ikke er skabt sikkerhed om ejendommens langsigtede fremtid.

En ny ejer skal derfor ikke alene tage stilling til købsprisen. Ejeren skal også vurdere:

1. Hvad koster det at forlænge hjemfaldspligten?
2. Hvor meget skal der investeres i det eksisterende stadion?
3. Kan Parken udvikles til det stadion, FCK får brug for?
4. Er det samlet set bedre at bygge et helt nyt stadion?

Det er her, et ellers oplagt samlet køb af klub og stadion bliver mere kompliceret.

Hvor stort skal et nyt stadion være?

Hvis en ny ejer har ambitioner om at gøre FCK til en fast deltager i Champions League og en stærkere international klub, vil stadionspørgsmålet hurtigt komme på bordet.

Parken er fantastisk placeret og har en enorm historisk og følelsesmæssig værdi. Men den fysiske placering på Østerbro begrænser også mulighederne for at udvide og bygge helt nyt.

Et nyt internationalt stadion med mere end 50.000 pladser vil være et meget stort og komplekst projekt. Mit forsigtige skøn er, at et moderne stadion, inklusive de nødvendige kommercielle faciliteter og den omkringliggende infrastruktur, let kan koste mellem fire og seks milliarder kroner. Dette uden byggegrund!

Det skal sammenholdes med, at jeg vurderer værdien af selve F.C. København til cirka 1,8-2,5 milliarder kroner. Det er mit eget estimat og ikke en offentlig salgspris.

Et stadionprojekt kan altså blive betydeligt dyrere end købet af klubben.

Den positive side

Et nyt stadion kan give FCK markant bedre indtjeningsmuligheder gennem:

• flere tilskuere
• langt flere sponsor- og hospitalitypladser
• større omsætning på kampdage
• flere konferencer og erhvervsarrangementer
• koncerter og internationale events
• bedre faciliteter for fans, spillere og samarbejdspartnere

Udfordringerne

Til gengæld følger der betydelige risici med:

• meget store anlægsudgifter
• renter og finansieringsomkostninger
• risiko for budgetoverskridelser
• en lang politisk og administrativ proces
• usikkerhed om byggegrund og infrastruktur
• modstand mod at flytte klubben fra Østerbro
• behov for en midlertidig løsning under byggeriet

Det afgørende er derfor ikke kun stadionets kapacitet. Det handler om, hvor stor en omsætning hver enkelt kamp og hver enkelt kvadratmeter kan skabe.

Tilskuerne er vigtige – sponsorerne er endnu vigtigere

Når der diskuteres stadion, handler det ofte om antallet af pladser. Men de største økonomiske muligheder ligger ikke nødvendigvis i at sælge yderligere 10.000 almindelige billetter.

De ligger i premiumprodukter, loger, lounges, restauranter, konferencer og erhvervsnetværk.

Tottenham Hotspur Stadium er det oplagte internationale eksempel. Stadionet er ikke kun bygget til fodbold, men til at skabe omsætning hele året gennem hospitality, koncerter og andre sportsbegivenheder. Eksterne vurderinger har peget på meget betydelige indtægter fra aktiviteter, der ikke er fodboldkampe.

Et nyt FCK-stadion skal tænkes på samme måde. Ikke nødvendigvis i samme størrelse, men efter samme princip:

Stadionet skal være en helårsforretning – ikke en bygning, der kun for alvor bruges på kampdage.

Men hvad med Royal Arena?

Hvis et nyt stadion bliver placeret på Amager, vil en oplagt indvending være, at København allerede har Royal Arena.

Er det ikke galimatias at have to store koncertsteder næsten dør om dør?

Ikke nødvendigvis.

Store internationale turnéer bliver typisk planlagt enten til arenaer eller til stadioner. Det er forskellige produktioner, forskellige kapaciteter og ofte forskellige dele af markedet. En kunstner på en stadionturné vælger ikke automatisk Royal Arena som alternativ.

København har allerede både Royal Arena og Parken som koncertsteder. Ved en placering på Amager vil de blot komme til at ligge tættere på hinanden.

Der kan ligefrem være fordele ved fælles infrastruktur, kollektiv trafik, hoteller og erfaring med afvikling af store arrangementer. Omvendt vil et nyt stadion skabe yderligere pres på trafik og lokalområdet, og det kræver en meget grundig planlægning.

Kan FCK flytte fra Østerbro?

Som en bruger på X skrev – jeg beklager, at jeg ikke husker hvem – kan man da ikke forestille sig FCK spille på en vindblæst mark ude på Amager.

Det er et godt billede, for FCK og Parken hører i mange menneskers bevidsthed uløseligt sammen. Østerbro er klubbens hjem, og beliggenheden er en stor del af identiteten og kampoplevelsen.

Men følelser løser ikke de fysiske begrænsninger.

Hvis ambitionen er et nyt stadion med mere end 50.000 pladser, omfattende hospitalityområder og mulighed for store internationale events, kan det blive nødvendigt at se på andre placeringer. Amager er en oplagt mulighed, fordi der potentielt kan findes større udviklingsområder og gode forbindelser til metro, motorvej, lufthavn og resten af Øresundsregionen.

Men en flytning skal ske med stor respekt for klubbens historie. Ellers risikerer en ny ejer at få et større stadion, men en svagere identitet.

Hvad skal der så ske med grunden på Østerbro?

Hvis FCK på længere sigt flytter fra Parken, opstår det næste milliardspørgsmål:

Hvad skal der ske med området, hvor stadionet ligger i dag?

Det vil uundgåeligt blive en stor politisk forhandling med Københavns Kommune.

København mangler idrætsfaciliteter, og området kunne bruges til at skabe nye faciliteter for både bredde- og eliteidrætten. Byen mangler samtidig boliger, og en delvis boligudvikling kan være med til at finansiere en samlet løsning.

Mulighederne kan blandt andet være:

• et nyt kommunalt idrætsområde
• boliger kombineret med idrætsfaciliteter
• kontorer og andre erhvervsformål
• en blandet bydel med boliger, sport og grønne områder

Her mødes økonomi, byudvikling, idrætspolitik og klubbens historie. Det bliver ikke en enkel beslutning.

Tre realistiske scenarier

Som jeg ser det, er der tre hovedscenarier:

1. En køber overtager både FCK og Parken

Det giver størst strategisk kontrol og holder klub og stadion samlet. Til gengæld følger hjemfaldspligten, behovet for modernisering og en betydelig kapitalbinding med i købet.

2. En køber overtager FCK og indgår en lang lejeaftale

Det kræver mindre kapital og gør det muligt at investere mere direkte i fodbolden. Ulempen er mindre kontrol over klubbens vigtigste indtægtsplatform og risiko for senere uenighed om investeringer og vilkår.

3. En køber overtager FCK med en langsigtet plan om et nyt stadion

FCK kan i en overgangsperiode fortsætte i Parken, mens ejeren sammen med kommune og investorer udvikler et nyt stadion. Det er den mest ambitiøse model, men også klart den dyreste og mest usikre.

Det hele afhænger af køberens lommer og ambitioner

Spørgsmålet er derfor ikke kun, hvem der vil købe F.C. København.

Det handler mindst lige så meget om, hvad den nye ejer vil med klubben.

Er ambitionen at videreføre FCK som Skandinaviens stærkeste klub inden for de nuværende rammer? Eller er målet at løfte klubben op på et nyt europæisk niveau med et moderne stadion og en langt større kommerciel platform?

Det første kan sandsynligvis lade sig gøre uden at eje Parken.

Det andet bliver langt vanskeligere uden kontrol over stadionet.

Derfor kan klubben og Parken godt blive solgt hver for sig på papiret. Men strategisk vil de to spørgsmål fortsat hænge tæt sammen.

Næste skridt afhænger af, hvor dybe lommer en kommende ejer har – og hvor store ambitionerne reelt er.